从组屋换到执行共管公寓（EC），是新加坡人迈向公寓生活最受欢迎的途径之一，因为 EC 的价格低于同类私人公寓。只要您的家庭收入在 EC 上限之内、组屋已满足最低居住年限（MOP），并准备在领取 EC 钥匙后六个月内卖掉组屋，就可以换。但2026年新 EC 的规定有了重大改变，而这些改变对换屋族的影响比对任何人都大。
本指南涵盖谁可以买、2026年有哪些改变、EC 与私人公寓相比能借多少，以及如何做决定。规定截至2026年10月。
谁可以从组屋换到新 EC
向发展商购买新 EC，一般需要：
- 是至少有一名新加坡公民的家庭核心，例如一对已婚夫妇。
- 符合收入上限：2026年8月24日之前出售地段的 EC 项目为每月$16,000，2026年8月24日起出售的地段为$18,000。
- 申请前，组屋已满足最低居住年限。
- 在领取 EC 钥匙后六个月内卖掉组屋。EC 建造期间，您可以继续住在组屋里。
- 作为第二次购屋者，须缴付转售附加费，因为您已经买过一间津贴组屋。
- 申请前30个月内不曾拥有私宅。
已满足自身最低居住年限的转售 EC 则不同：它们在公开市场买卖，没有收入上限，建屋局也不向第二次购屋者收取转售附加费。
2026年 EC 有哪些改变
今年有两项公告改变了 EC。
2026年5月8日：锁定期更长、弹性更少。适用于2026年5月8日或之后截止招标的 EC 地段：
| 以前 | 2026年5月8日起出售的 EC 地段 | |
|---|---|---|
| 最低居住年限 | 5年 | 10年 |
| 完全私有化（可售予外国人） | 10年后 | 15年后 |
| 延迟付款计划 | 有 | 取消 |
| 首次购屋者优先配额 | 70% | 90% |
| 首次购屋者优先期 | 1个月 | 2年 |
2026年8月24日：收入上限提高。在国庆群众大会上，2026年8月24日起出售地段的 EC 收入上限从$16,000提高到$18,000。
由于新 EC 通常在地段出售约15个月后才推出，您在2026年底和2027年能订购的大多数项目，仍然沿用旧规定：5年最低居住年限，以及70%的首次购屋者配额。对第二次购屋的换屋族来说，接下来约一年是格外重要的窗口。在那之后，新 EC 留给第二次购屋者的单位会更少，屋主也会被锁定10年。
EC 与私人公寓相比，能借多少
以银行贷款购买的新 EC，受30%的房贷与收入比率（MSR）限制，以4%利率测试。私人公寓只受55%的总偿债率（TDSR）限制。这个差别往往决定了预算。
以一个每月收入$15,000、两人都35岁、贷款30年的家庭为例：
| 新 EC（MSR 30%） | 私人公寓（TDSR 55%） | |
|---|---|---|
| 允许的最高每月供款 | $4,500 | $8,250（扣除其他债务） |
| 以4%压力利率计算的最高贷款 | 约$942,600 | 约$1,728,100 |
| 以75%贷款计算的价格 | 约$1,256,800 | 约$2,304,000 |
EC 的上限看起来较低，却是一个比较轻松的上限：$942,600的贷款以2.6%计算每月约$3,774，是这个家庭收入的四分之一。公寓的上限，则是很少家庭应该去碰的天花板。
EC 还是私人公寓：哪个适合换屋族？
| 新 EC | 私人公寓 | |
|---|---|---|
| 价格 | 通常低于附近的同类公寓 | 市场价格 |
| 贷款上限 | 收入的30%（MSR） | 收入的55%（TDSR） |
| 谁可以买 | 有收入上限，家庭中须有新加坡公民 | 没有收入上限 |
| 出售 | 满最低居住年限（5年或10年）后，先售予公民和永久居民 | 随时可卖；4年内出售须缴卖方印花税 |
| 您的组屋 | 领取 EC 钥匙后6个月内卖掉 | 先卖，或先买并缴付额外买方印花税 |
| 搬家 | EC 建好之前可住在组屋 | 视您选择的顺序而定 |
EC 适合收入在上限之内、打算至少住五到十年，并重视较低价格和只搬一次家的换屋族。私人公寓则适合收入超过上限、可能需要提早出售，或想要附近没有 EC 的特定地点的家庭。
我们在2027年达到最低居住年限的组屋.
用 C.L.E.A.R 做决定
- 清晰。您的财务、目标、需要和选择：收入与上限的距离、您会住多久，以及多少每月供款让您感到轻松。
- 列出选项。旧规定的新 EC、新规定的新 EC、转售 EC、转售公寓和新盘公寓。
- 评估。比较 MSR 与 TDSR 下的贷款、所需现金、转售附加费和锁定期。我们的组屋换屋计算器显示您的组屋能释放多少，MSR 计算器则显示 EC 的贷款上限。
- 契合。10年的锁定期很长。请对照孩子的学业、您的事业和父母的需要检查。
- 巩固。围绕 EC 预计的领钥匙日期规划组屋出售，并为转售附加费和装修预留储备。
在我们的 W.A.T.E.R 概念下，EC 可以是累积财富的有力一步，前提是锁定期配合您的计划，而不是逼着计划配合它。
常见问题
拥有组屋的人可以买 EC 吗？
可以，只要组屋已满足最低居住年限，而且家庭收入在 EC 上限之内。您须在领取 EC 钥匙后六个月内卖掉组屋，作为第二次购屋者也须缴付转售附加费。
2026年 EC 的收入上限是多少？
2026年8月24日之前出售地段的 EC 项目为每月$16,000，2026年8月24日起出售的地段为$18,000。已满足最低居住年限的转售 EC 没有收入上限。
EC 的最低居住年限现在是10年吗？
只适用于2026年5月8日或之后截止招标的地段所建的 EC。较早出售的地段所建的 EC，包括2026年底和2027年的大多数项目，仍保持5年最低居住年限，并在10年后完全私有化。
对组屋换屋族来说，EC 还是公寓比较好？
这取决于您的收入、会住多久，以及能轻松借多少。EC 比较便宜，贷款上限也较温和，但有收入上限、转售附加费和锁定期。决定之前，请用自己的数字把两者都比较一遍。
这对您意味着什么
对收入在上限之内的换屋族来说，EC 仍是迈向公寓生活最负担得起的途径之一。2026年的新规定让时机变得重要：仍沿用旧规定的项目，是最后一批有5年最低居住年限、而且留给第二次购屋者较多单位的 EC。
如果您想用自己的数字比较 EC 和私人公寓，我们可以和您一起规划换屋.
