应该先卖组屋，还是先买公寓？对大多数换屋族来说，先卖，或两边同步进行，是比较稳妥的顺序。您不必先缴20%的额外买方印花税（ABSD），可以保有75%的全额银行贷款，而组屋卖得的钱也能用来支付下一个家。先买后卖让您确定将来住在哪里，但需要更多预付现金、贷款降到45%，还要赶在六个月的期限前卖掉组屋。正确的顺序，是您的数字承担得起的那一个。
本指南比较三种做法、列出逐周时间表、说明如何避免额外买方印花税，并用一个真实的例子算给您看。规定和数字截至2026年10月。
三种做法，并排比较
| 先卖后买 | 先买后卖 | 同步进行 | |
|---|---|---|---|
| 公寓的额外买方印花税 | 无 | 新加坡公民须先缴20%，符合条件可退还 | 若组屋出售在买公寓前完成，则无 |
| 银行贷款上限 | 75% | 组屋贷款未还清时为45% | 75% |
| 首付的资金来源 | 卖屋所得和公积金退款 | 只有您的储蓄和公积金 | 卖屋所得和公积金退款 |
| 风险 | 可能需要短暂住在别处 | 须在六个月内卖掉组屋的压力 | 两宗交易之间的时间很紧 |
| 适合 | 大多数换屋族 | 现金储备雄厚的家庭 | 想只搬一次家、不必租房的家庭 |
做法1：先卖后买
您先卖掉组屋，再用手上的卖屋所得和公积金退款买公寓。由于购买时您名下没有任何房产，所以不必缴付额外买方印花税，银行最多可贷75%。
代价是住的问题。如果组屋出售在新家准备好之前就完成，您需要找地方暂住。交易完成后，建屋局可批准暂时延长居住（须经批准），许多家庭也会短租几个星期或暂住亲人家。
做法2：先买后卖
您在仍持有组屋的情况下买公寓。这会让公寓成为您的第二套房产，因此：
- 新加坡公民须在14天内缴付20%的额外买方印花税（永久居民为30%）。一套$1,500,000的公寓，就是$300,000。
- 在组屋贷款未还清时，贷款上限为45%，而且至少25%的房价须以现金支付。
- 您可以申请退还额外买方印花税：前提是夫妻中至少一方为新加坡公民，并在购买已建成公寓后六个月内，或新盘临时入伙准证（TOP）或法定竣工证书（CSC）发出后六个月内（以较早者为准）卖掉组屋。
如果您有足够现金支付额外买方印花税和较高的首付，并且有信心组屋能及时卖出，这个做法才行得通。对大多数组屋家庭来说，所需的现金就是这个做法不可行的原因。
做法3：同步卖与买
这是我们许多客户换屋的方式：只搬一次家、中间不必租房，也不必缴付额外买方印花税。您卖掉组屋，并安排好公寓的购买，让组屋出售在您确定买公寓之前完成。组屋出售合约确定后，银行通常可以提供过桥贷款，先支付公寓首付，直到组屋款项到账。
难就难在时间安排，所以在组屋放盘之前就需要一个计划。
逐周时间表
| 时间 | 发生什么 |
|---|---|
| 提前三个月 | 掌握您的数字：已用公积金加应计利息、未还贷款，以及银行的原则性批准 |
| 第0周 | 在 HDB Flat Portal 登记出售意向（登记后须等七天才能发出购屋选择权） |
| 第1至4周 | 带看；发出购屋选择权（OTP）；买家有21天行使 |
| 第4至6周 | 您和买家向建屋局提交转售申请 |
| 第6至14周 | 建屋局接受申请后约八周完成转售；同时筛选并洽谈公寓 |
| 组屋出售完成后 | 行使公寓的购屋选择权；转售公寓通常在10至12周后完成交易 |
整个过程约需三至四个月。新盘则不同：您会在建造期间分阶段付款，通常需要几年，所以许多家庭会一直住在组屋直到那时。
换屋时如何避免额外买方印花税
- 先卖，或两边同步进行，让组屋出售在您买公寓之前完成。购买当天名下没有房产，就不必缴付额外买方印花税。
- 如果一定要先买，请预算先缴额外买方印花税、之后再申请退还。退还只适用于夫妻中至少一方为新加坡公民的情况，而且组屋必须在六个月内卖出。
- 不要指望分割产权。自2016年5月4日起，建屋局只在离婚或去世等特定情况下才允许夫妻之间转让，不能为了避免额外买方印花税而转让。详情请看组屋分割产权与额外买方印花税。
实例：顺序能带来多大差别
一对38岁的夫妇，每月合计收入$13,000。他们计划以$650,000出售四房式组屋。他们仍欠贷款$150,000，动用了$220,000公积金，另有$80,000现金和$60,000公积金。
用我们的组屋换屋计算器:
| 先卖后买（或同步） | 先买后卖 | |
|---|---|---|
| 卖屋现金回款 | $262,830 | 还没有 |
| 退回他们户头的公积金 | $220,000 | 还没有 |
| 他们的数字所能支持的最高公寓价格 | 约$1,843,000 | 约$180,000 |
| 额外买方印花税 | $0 | 20%，须先缴 |
同一个家庭、同样的收入、同样的储蓄。先买后卖只剩下大约十分之一的预算，因为他们要在没有任何卖屋款项的情况下，以现金支付20%的额外买方印花税和55%的首付。这就是为什么顺序比市场更重要。
最高价格也不是我们会建议的价格。它的每月供款会占他们收入的约46%。我们如何设定一个轻松的预算，请看应该从组屋换到公寓吗。
用 C.L.E.A.R 决定顺序
- 清晰。您的财务、目标、需要和选择：您会有多少现金和公积金，以及家人能承受多大的变动。
- 列出选项。三种做法，加上转售公寓与新盘的比较。
- 评估。用计算器计算每种做法：价格上限、额外买方印花税、每月供款和储备。
- 契合。让时间表配合学校、工作，以及过渡期住在哪里。
- 巩固。放盘前就决定后备计划：如果组屋比预期更久才卖出，或您想要的公寓被买走，怎么办。
我们的 C.L.E.A.R 框架正是为这类决定而设计的。
常见问题
先卖组屋还是先买公寓比较好？
对大多数换屋族来说，先卖或两边同步进行比较好：不必缴付额外买方印花税、可获75%贷款，而且有卖屋所得支付购买。先买后卖适合现金储备雄厚、想先确定下一个家、并能在六个月内卖掉组屋的家庭。
卖组屋再买公寓需要多久？
如果两边同步安排，整个过程约三至四个月。组屋转售在建屋局接受申请后约八周完成，转售公寓通常在行使购屋选择权后10至12周完成。
从组屋换到公寓时，可以避免额外买方印花税吗？
可以，只要先卖，或安排组屋出售在您买公寓之前完成。如果先买，夫妻中至少一方为新加坡公民的，可在购买已建成公寓后六个月内，或新盘临时入伙准证或法定竣工证书发出后六个月内（以较早者为准）卖掉组屋，申请退还20%的额外买方印花税。
如果先卖组屋，我们住在哪里？
交易完成后，建屋局可能批准暂时延长居住。许多家庭也会短租或暂住亲人家。把两宗交易同步安排，则可以完全避免这段空档。
这对您意味着什么
买卖的先后顺序，可以让您能负担的价格相差超过$160万，就像我们的例子一样，也决定了您是否要缴付20%的额外买方印花税。请在组屋放盘之前就决定好顺序，而不是在爱上一套公寓之后。
如果您希望我们为您的家庭规划顺序、时间表和数字，我们可以一步一步和您一起规划换屋。
