如果您的榜鹅预购组屋在2026年达到最低居住年限（MOP），您很可能住在 Northshore Drive，那里有超过4,000个单位在几个月内相继可以出售。买家也注意到了：2026年1月至10月，Northshore 有超过250个单位易手，四房式组屋的转售中位价为$737,000，高于整个榜鹅$680,000的中位价。但合理的价格只是好决定的一半。另一半是您接下来要买什么，以及为什么。
本指南涵盖哪些榜鹅组屋在2026年和2027年达到 MOP、它们的成交价，以及如何做决定。所有数字均来自建屋局（HDB）的数据，截至2026年10月。
哪些榜鹅组屋在2026年达到 MOP？
最低居住年限（MOP）从您领取钥匙那天起计算五年。只有满足 MOP 后，您才能在公开市场出售、出租整间组屋或购买私宅。
建屋局的记录显示，以下榜鹅组屋于2020年和2021年建成，地契从2021年开始，因此大多数在2026年达到 MOP：
| 街道 | 座数 | 单位 | 建成年份 |
|---|---|---|---|
| Northshore Drive | 405A至409D、421A、422A（14座） | 1,795 | 2020 |
| Northshore Drive | 413A至415D、419A至420D、421B、421C、422B（18座） | 2,322 | 2021 |
| Punggol Field | 228A, 228B | 231 | 2021 |
| Sumang Lane | 229A, 229B | 259 | 2021 |
| Punggol East | 656A, 656B | 410 | 2021 |
在做任何计划之前，请先在 HDB Flat Portal 的 My Flat Dashboard 查看您自己的日期。同一座组屋的邻居，达到 MOP 的时间可能相差几个月。
2027年呢
2022年建成的组屋中，还有2,672个榜鹅单位紧随其后：位于 Northshore Drive、Northshore Crescent、Punggol East 和 Punggol Drive。如果您在安排出售时机，请记得明年附近的供应会再增加。全岛名单请看2027年达到最低居住年限的组屋.
2026年榜鹅 MOP 组屋的成交价
建屋局的转售记录显示，2026年1月至10月，Northshore Drive 的 MOP 组屋共有259宗转售：
| Northshore Drive，2026年1月至10月 | 转售宗数 | 中位价 | 价格范围 |
|---|---|---|---|
| 二房式灵活组屋 | 54 | $423,500 | $356,000至$520,000 |
| 三房式 | 26 | $569,000 | $500,000至$640,000 |
| 四房式 | 115 | $737,000 | $635,000至$872,000 |
| 五房式 | 64 | $954,000 | $765,000至$1,150,000 |
Punggol Field 和 Sumang Lane 的首批转售在2026年9月出现：三间四房式组屋的中位价为$670,000，七间五房式组屋的中位价为$870,000。
作为比较，2026年整个榜鹅的四房式转售中位价为$680,000，五房式为$800,000。Northshore 内部的价格差距很大：最便宜和最贵的四房式组屋相差$237,000。滨水景观、楼层、朝向和与轻轨站的距离，解释了大部分差距。
整体市场
- 榜鹅价格保持平稳。自2025年第2季度以来，该市镇四房式中位价每个季度都在$680,000至$689,000之间。
- 建屋局转售价格指数在2026年第3季度下跌0.1%，已连续第三个季度小幅下滑，而转售宗数则增加19.5%至7,645宗。
- 2026年全岛约有13,500个单位达到 MOP，这是政府公布的数字，2025年约为8,000个。
- 自2026年7月28日起，私宅屋主若不申请建屋局贷款，购买转售组屋时无须再等待15个月，买家因此增加。
挑战：数千间相似的组屋同时出售
当同一地段有超过4,000个单位在同一年达到 MOP，买家可以在一个星期六比较好几间几乎一模一样的单位。卖得好的组屋，是根据同一座、同一列最近的成交来定价、整理得干净整洁，而且屋主早已知道下一步要去哪里。
- 根据证据定价。先看您同一座组屋最近的转售，再按楼层、朝向和景观调整。
- 先规划好下一个家。没有计划的屋主，往往会接受第一个合理的出价。
- 留意明年的供应。2027年还有2,672个附近单位达到 MOP。
C.L.E.A.R 实际应用：Wei Ming 和 Joanne
以下为说明性案例：人名和细节均为虚构，取材自我们常遇到的客户情况。
Wei Ming 和 Joanne 都是35岁，每月合计收入$12,000，其中包括$1,000花红。他们在 Northshore 的四房式组屋今年达到 MOP，一次样板房参观让他们对一个新盘心动不已。
- 清晰。他们想为第二个孩子多一间卧室，也想要一个能增加财富的家，同时不让家庭财务过度紧绷。
- 列出选项。新盘、附近的转售公寓，或再住两年。
- 评估。以约中位价$740,000出售，会有$170,000退回他们的公积金，并有$320,868现金回款。我们的组屋换屋计算器显示，先卖后买的上限约为$1,797,000，先买后卖则只有约$114,000。
- 契合。上限价格的供款会占他们收入的约45%。一套约$1,350,000的转售三房公寓，则把供款控制在34%。
- 巩固。他们先卖组屋，等组屋出售完成后才买公寓，所以无须缴付额外买方印花税，并利用建屋局的暂时延长居住来衔接。他们保留了约$200,000的储备。
| $1,350,000的转售公寓 | 金额 |
|---|---|
| 贷款（75%，30年） | $1,012,500 |
| 以2.6%计算的每月供款 | $4,053（收入的34%） |
| 以4%压力利率计算 | $4,834 |
| 买方印花税 | $38,600 |
| 买房后剩余的现金和公积金 | 约$201,800 |
样板房是情绪上的吸引力。一个容得下两个孩子、供款负担得起、还为未来留有储备的家，才是理性的答案。
该卖、该留还是换屋？用 C.L.E.A.R 走五个步骤
达到 MOP 给您的是选择，而不是义务。我们的 C.L.E.A.R 框架可以帮助您做选择。
- 清晰。为什么要搬：空间、学校、父母，还是财富？写下您的预算、时间表，以及您能安心承担的每月供款。
- 列出选项。留下；卖掉后买转售公寓；卖掉后买新盘；在符合资格时买更大的组屋或执行共管公寓（EC）；或保留组屋并出租。
- 评估。掌握您的公积金退款、贷款资格，以及您那一座组屋的真实成交价。比较每个选项所需的现金、公积金、供款和储备。
- 契合。对照家庭未来五到十年的情况检查每个选项。
- 巩固。以4%利率做压力测试，预留六个月的开支，并预计从建屋局接受申请到完成交易约需八周。
更长远的眼光：W.A.T.E.R
在 W.A.T.E.R（积累财富，迈向提早退休）的框架下，一次好的搬迁会在留有安全边际的前提下增加您的资产净值、让每月供款保持可持续，并为下一步留出空间。对许多榜鹅的年轻家庭来说，MOP 组屋是他们拥有的最大一笔财富。请有意识地运用它，因为您只能卖一次。
常见问题
我的榜鹅预购组屋什么时候达到 MOP？
大多数组屋是在您领取钥匙五年后。2020年和2021年建成的 Northshore Drive 组屋，大多在2026年达到 MOP。您的确切日期可在 HDB Flat Portal 的 My Flat Dashboard 查看。
2026年我的榜鹅四房式组屋能卖多少钱？
这取决于屋龄、楼层、朝向、景观和屋况。2026年榜鹅四房式转售的中位价为$680,000。截至2026年10月，Northshore Drive 的 MOP 组屋成交中位价为$737,000，介于$635,000至$872,000之间。
我可以先买公寓再卖榜鹅组屋吗？
满足 MOP 后可以。但新加坡公民购买公寓须先缴20%的额外买方印花税（ABSD），而且在组屋贷款未还清时，贷款上限为45%。夫妻中至少一方为公民的，若在购买已建成公寓后六个月内卖掉组屋，可申请退还额外买方印花税。
随着更多组屋达到 MOP，榜鹅组屋价格会下跌吗？
没有人能确定。榜鹅的价格在2026年一直保持平稳，但2027年还有2,672个榜鹅单位达到 MOP。请根据您那一座组屋最近的成交定价，并在放盘前规划好下一个家。
这对您意味着什么
一间达到 MOP 的 Northshore 组屋是很好的起点：地契年轻、位于滨水市镇，而买家愿意为这两点付钱。清楚自己的数字、决定买卖的顺序，并为未来十年选择下一个家。
如果您希望我们根据您那一座组屋的成交帮您定价，或一起规划搬迁，我们可以一步一步陪您完成组屋出售。
