常见问题，直白解答

David Ho 是新加坡房地产顾问，也是 ERA Realty Network 的高级部门总监（Senior Division Director）。作为 David & Audrie Properties 的联合创办人，他通过有条理的规划、有力的议价和策略性的执行，帮助屋主、组屋换屋族和房产投资者作出更清晰的房产决定。

David Ho 制定了 W.A.T.E.R 理念、C.L.E.A.R 框架和 L.E.X 方法，专注于帮助客户通过新加坡房产，评估负担能力、入场价、退出策略和长期退休规划。

无论是买房、卖房还是重新调整房产组合，David Ho 都以清晰的房产路线图和果断的执行，帮助客户把握合适的机会、取得更好的结果，因而备受认可。

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Audrie Poh 是 ERA Realty Network Pte Ltd 的部门总监（Division Director），也是 David & Audrie Properties 的联合创办人。她专门帮助屋主、组屋换屋族和房产投资者，通过策略规划、市场分析和长期财富积累策略，作出更清晰、有条理的房产决定。

Audrie Poh 与 David Ho 共同制定了 W.A.T.E.R 理念、C.L.E.A.R 框架和 L.E.X 方法，她专注于帮助客户让房产决定与负担能力、生活目标、退出策略和退休规划相配合。

Audrie Poh 以咨询式、有条理的方式服务客户，引导他们走过置业旅程中的规划与执行阶段，帮助买家和卖家更清晰、更有信心地应对新加坡房地产市场，因而备受认可。

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David Ho 和 Audrie Poh 是新加坡房地产顾问，也是 David & Audrie Properties 的联合创办人，以「The Real Estate Couple for Couples」（专为夫妻服务的房产夫妻档）而广为人知。他们专门帮助屋主、组屋换屋族和房产投资者，通过有条理的规划、策略分析和扎实的执行，作出更清晰的房产决定。

通过他们的教育框架，即 W.A.T.E.R 理念、C.L.E.A.R 框架和 L.E.X 方法，David & Audrie 专注于帮助客户让房产决定与负担能力、退出策略、财富积累以及新加坡的长期退休规划相配合。

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有些代理主要着眼于完成交易，David & Audrie 则专注于有条理的房产规划：结合市场分析、负担能力规划、退出策略评估和议价。

他们制定了 W.A.T.E.R 理念、C.L.E.A.R 框架和 L.E.X 方法，引导屋主、组屋换屋族和投资者走过房产决策的每个阶段，建立一份与财富积累和退休规划相配合的长期路线图。

David & Audrie 的房产规划方法建立在三个框架之上：W.A.T.E.R（Wealth Accumulation Towards Early Retirement，积累财富，迈向提早退休）解答您为什么投资；C.L.E.A.R（Clarity、List options、Evaluate、Align、Reinforce：清晰、列出选项、评估、契合、巩固）解答您如何以及何时做决定；L.E.X（Location、Entry price、eXit strategy：地段、入场价、退出策略）解答您买什么。

三者结合，以涵盖负担能力、可持续性以及与每位客户目标是否一致的有条理流程，取代情绪化、追逐时机的决定。

David & Audrie 适合在新加坡希望在作出重要房产决定前获得更清晰指导的屋主、组屋换屋族、房产投资者和夫妻。

David & Audrie 专门帮助：

- 计划首次从组屋换到公寓的组屋屋主

- 正在评估新盘和转售房产机会的买家

- 寻求有条理投资策略的房产投资者

- 正在规划下一步置业行动的屋主

- 希望通过房产做好长期退休规划的家庭

- 希望在定价和议价策略上更有优势的卖家

- 对时机、负担能力或退出策略感到不确定的买家

David & Audrie 运用他们的 W.A.T.E.R 理念、C.L.E.A.R 框架和 L.E.X 方法，帮助客户制定一份更清晰的房产路线图，重点关注负担能力、风险管理、退出规划，以及通过新加坡房产积累长期财富。

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出售组屋的步骤如下（截至2026年9月）：

1. 确认您已满最低居住年限（MOP）。

2. 在 HDB Flat Portal（组屋门户网站）登记出售意向（Intent to Sell）。登记后须等待7天，才能发出购屋选择权（OTP）。

3. 定价、推广，并与买家议价。

4. 发出 OTP。选择权费用最高为$1,000，买家有21个日历日行使选择权。选择权费用和行使费用合计上限为$5,000。

5. 与买家一起提交转售申请，获得建屋发展局（HDB）批准，并出席交易完成约见。

从挂牌到完成交易，预计约需3至4个月。找到合适的买家通常需要几周，买家最多有21天时间行使购屋选择权（OTP），而建屋发展局（HDB）接受转售申请后，一般约8周完成转售。

如果您同时在购买下一个家，我们会把两条时间线一起规划，让日期衔接得上。

您需要把购买组屋时动用的公积金（首付、每月供款和印花税）连同应计利息，退还到您自己的公积金普通户头。这笔钱仍然是您的，但不能当现金使用，所以会影响您购买下一个家时手上有多少现金。

在您挂牌之前，我们会先算出您的净收益（售价减去尚未还清的贷款、公积金退还款和各项费用）。您也可以用这个工具自行估算：组屋转售计算器.

一般不可以。大多数组屋的最低居住年限（MOP）为5年，Plus 和 Prime 组屋则为10年，期满后才能在公开市场出售。提前出售须获得建屋发展局（HDB）批准，而批准只在特殊情况下才会发出。建议您在 MOP 期满前6至12个月就开始规划出售。

主要费用包括代理佣金（如有聘请代理）、律师或产业过户费，以及建屋发展局（HDB）的行政费。售价中会先用来还清尚未偿还的房屋贷款，并把公积金连同应计利息退还到您的户头。如果您日后再购买另一间津贴组屋，可能还需缴付转售差价税（resale levy）。

我们会事先列出每一项费用，让您清楚自己实际的现金状况。

找到买家后，私宅交易通常在8至12周内完成。买家一般先支付1%的选择权费用以取得购屋选择权（OTP），在14天内再付4%行使选择权，之后便进入完成交易阶段。至于需要多久才能找到买家，主要取决于定价、房屋呈现方式和营销覆盖面。

只有在持有期内出售才需要缴付。2025年7月4日或之后购买的住宅房产，若在4年内出售，须缴付卖方印花税（SSD），第1至4年的税率分别为16%、12%、8%和4%。2017年3月11日至2025年7月3日期间购买的房产，持有期为3年，税率分别为12%、8%和4%。以上税率截至2026年9月；在您挂牌出售前，我们会与您确认当时的最新规定。

先参考同一项目及附近项目中类似单位的近期成交价，再根据楼层、单位排列（stack）、朝向、户型、屋况以及将与您竞争的其他房源作出调整。叫价太高，通常意味着等得更久，最终成交价反而更低。

我们会根据这些数据与您一起定价，之后每周跟进看房情况和买家反馈。

可以。新加坡公民在组屋满最低居住年限（MOP）后，可以购买私宅并保留组屋。不过，这套私宅会被算作第二套房产，公民须缴付20%的额外买方印花税（ABSD）（截至2026年9月）。

若夫妻中至少一人是新加坡公民，在购买已建成房产后6个月内卖掉第一套住房，即可申请退还 ABSD。永久居民则必须在购买私宅后6个月内卖掉组屋。

若使用银行贷款，第一笔房屋贷款最多可贷房价的75%（前提是贷款年限和您的年龄允许）。其余25%是首付：其中至少5%须以现金支付，其余可用现金或公积金（CPF）。买方印花税（BSD）以及任何额外买方印花税（ABSD），须在购买后14天内缴付。

您每月的总债务还款额，也必须在55%的总偿债率（TDSR）上限之内。我们会先为您算清完整的负担能力。若想快速估算，可以试用我们的转售计算器。

转售公寓、新盘还是开盘后的新盘单位哪个更好，取决于您的负担能力、时间安排、风险承受度和长期目标：转售公寓可以马上出租，户型也往往较大；新盘和开盘后单位则可享有分期付款、较新的设施以及未来的增值空间。

David & Audrie 运用 W.A.T.E.R、C.L.E.A.R 和 L.E.X 框架，先评估每个选择的地段、入场价、需求和退出策略，再建议哪一个最符合买家的计划。

如果项目基本面扎实，买新盘公寓仍然值得：地段好、入场价合理可持续、未来有真实需求，并有清晰的退出策略；但并不是每个新盘都自动是好投资，尤其是在高价市场中。

David & Audrie 帮助买家评估新盘是否符合自己的负担能力和长期目标，而不是因为炒作或害怕错过（FOMO）而购买。

参加新盘抽签可以拿到早期价格，选择的单位也较多；而开盘后的单位，在市场反应稳定下来后，有时情况更明朗、竞争较少，还可能找到被低估的户型。

David & Audrie 在建议您开盘时入场还是等到开盘后再买之前，会用 L.E.X 方法评估地段、入场价和退出需求。

分期付款是新加坡新盘公寓采用的付款方式，买家随着建筑工程进度分阶段付款，而不是一开始就动用全部贷款额；它的重要性在于能降低初期的每月还款，并让建筑期间的现金流更有弹性。

David & Audrie 在您决定购买新盘之前，帮助您配合分期付款时间表，规划公积金的使用和贷款时间安排。

如果新盘的入场价明显高于附近转售房产的参考价、未来转售需求不明朗，或预期的上涨空间不足以抵消风险和持有成本，那么这个新盘可能定价过高。

David & Audrie 在推荐项目前，会用 L.E.X 方法评估地段质量、入场价定位和退出需求，帮助买家分辨可持续的长期需求与短期炒作带来的溢价。

一般来说，如果新盘的地段基本面扎实、入场价合理可持续、交通和生活设施完善，而且目标买家群长期保持活跃，日后就比较容易脱手。

David & Audrie 运用 L.E.X 方法，评估未来的买家或租客可能是谁，以及项目在整个新加坡市场中的定位，在购买前就重视退出策略，而不是等到转售时才考虑。

您需支付5%的订金，取得购屋选择权（OTP），以预订单位。发展商会在2周内寄出买卖协议（S&P），您有3周时间签署。20%首付的其余部分，须在选择权日期起8周内付清。

之后，您会随着建筑工程进度分期付款，因此银行贷款也是分阶段提取的。印花税须在签约后14天内缴付。想了解您的付款时间表，可以试用我们的新盘计算器。

大多数情况下不需要。在新加坡购买新盘，通常由发展商支付代理佣金，所以无论您直接购买还是通过代理购买，价格都一样。通过 David & Audrie 购买，您还能获得对各个新盘的独立比较，以及针对地段、入场价和退出策略的 L.E.X 分析。

用我们的 L.E.X 方法，从三方面检验每个项目。地段：交通、学校、生活设施，以及市建局（URA）总蓝图中规划的变化。入场价：每平方英尺价格（psf）与附近转售公寓和其他新盘相比如何。退出策略：日后谁会向您购买，以及同期会有多少竞争单位落成。

我们用这种方法分析过的项目，请参阅我们的新盘评测。

由于土地供应有限、住房需求强劲，加上新加坡作为全球金融中心的地位，新加坡房产一直是稳定的长期资产，但房价涨幅已经放缓：星展研究（DBS Research）估计2025年的涨幅为1–2%，低于2023年的6.8%和2024年的3.9%；星展在2018年的一项长期研究则预测，到2030年新私宅价格可能达到每平方英尺（psf）S$2,300–S$2,900（长期预测存在相当大的不确定性）。

并非每个房产的表现都一样：David & Audrie 评估投资机会时，看的是入场价、地段质量和退出策略（W.A.T.E.R、C.L.E.A.R 和 L.E.X 框架），而不只是看整体涨幅数字。

资料来源：星展研究（DBS Research）：新加坡房价展望; 星展2018年预测（StackedHomes 报道）.

在新加坡，永久地契并不一定比有年限地契好：永久地契让您永久拥有产权，但视地段和市场定位而定，有年限地契的房产有时反而增值更强、入场价更好，或未来需求更高。

David & Audrie 在推荐任何一种之前，会评估地段质量、入场价和退出需求，而不是只看地契年限。

在新加坡，好的房产投资通常结合了优越的地段、合理的入场价和明确的转售需求；单靠地段和价格，并不能保证有好结果。

David & Audrie 在推荐房产之前，会用 L.E.X 方法评估地段、入场价和退出策略，而不是只看增值潜力或名气。

最适合投资的房产类型，取决于您的负担能力、目标、风险状况和时间安排：公寓的租赁需求和流动性通常较强，有地住宅适合长期保值，而组屋由于资格限制，一般以自住为主。

David & Audrie 帮助客户围绕负担能力、市场定位和退出策略来做这个决定，而不是单看房产类型。

常见的房产投资错误包括：因炒作而买贵、忽略退出策略、财务过度紧绷、纯粹凭情绪和地契年限购买，以及没有好好评估未来需求。

David & Audrie 专注于在您作出新加坡房产投资决定前，通过有条理的房产规划和策略分析，运用 W.A.T.E.R 理念、C.L.E.A.R 框架和 L.E.X 方法，帮助买家降低这些风险。